Guía práctica para propietarios
Vender una propiedad es un proceso que implica no solo encontrar un comprador, sino también contar con toda la documentación en regla para que la operación se realice de forma segura, legal y sin demoras. En este artículo te explico los documentos básicos que necesitás tener a mano, los pasos habituales de una venta y qué sucede si el inmueble forma parte de una sucesión.
Documentación básica requerida para vender una propiedad
1. Título de propiedad (escritura)
- Es el documento que acredita quién es el titular legal del inmueble. Debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.
- Si el inmueble fue adquirido por herencia, será necesario contar con la declaratoria de herederos inscripta.
2. Documento de identidad del vendedor
- DNI actualizado del titular o titulares del inmueble.
3. Impuestos y tasas al día
- ABL, ARBA (Impuesto Inmobiliario), expensas (si corresponde). Es importante tener estos pagos al día para evitar demoras al momento de la escrituración.
4. Estado Parcelario vigente (si corresponde)
Es un documento emitido por la Dirección de Catastro que certifica los datos físicos y legales de la parcela: superficie, ubicación, linderos y medidas.
Es obligatorio en la Provincia de Buenos Aires para la escrituración de:
• Terrenos baldíos
• Inmuebles construidos
• Campos y propiedades rurales
• Parcelas que se hayan subdividido, unificado o modificado
Debe ser confeccionado por un agrimensor matriculado, quien presenta un plano ante Catastro y solicita la validación del estado parcelario.
Vigencia del Estado Parcelario:
• Inmuebles construidos: 3 años
• Terrenos baldíos: 1 año
Pasado ese plazo, debe realizarse una nueva verificación catastral para poder escriturar.
5. Plano de mensura y subdivisión (en caso de lotes, PH o campos)
- Algunos municipios solicitan planos actualizados para poder realizar transferencias. En zonas rurales se puede requerir también el Certificado Catastral.
6. Informe de dominio e inhibiciones
- Es importante solicitarlo al iniciar el trámite. Asegura que el inmueble esté libre de embargos y que el vendedor no tenga restricciones legales para disponer de sus bienes. Evita pérdidas de tiempo y complicaciones.
7. Reglamento de copropiedad y expensas (para PH o departamentos)
- Debe estar disponible si el inmueble forma parte de un consorcio. Además, suele solicitarse un Libre Deuda de Expensas.
¿Qué pasa si el inmueble está en sucesión?
En este caso, no se puede vender el inmueble hasta que se cumplan los siguientes pasos:
• Declaratoria de herederos dictada por el juzgado.
• Nombramiento de un administrador de la sucesión si hay varios herederos.
• Todos los herederos deben estar de acuerdo con la venta y firmar la escritura, o bien designar un apoderado mediante poder especial.
En algunas ocasiones se puede avanzar con la venta bajo el régimen de "tracto abreviado", lo cual permite cerrar la operación una vez dictada la declaratoria, dejando que el escribano gestione la inscripción de ambos actos en simultáneo.
En algunso casos podemoscomenzar elprocesode comercializacion simultaneamente con el inicio de l asucesion, dado que los tiempos comerciales y judiciales pueden ser simultaneos.
Pasos habituales para concretar una venta inmobiliaria
- Reunir toda la documentación
- Valuar y publicar el inmueble
- Reserva y firma del boleto de compraventa
- Se fija el precio, se acuerdan las condiciones y se entrega una seña.
- Solicitud de certificados por parte del escribano
- Certificados de dominio, inhibiciones, etc.
- Firma de la escritura traslativa de dominio
- Se realiza ante escribano, se abona el saldo y se transfiere legalmente el inmueble.
- Entrega de la posesión
- Puede realizarse junto con la escritura o en una fecha posterior pactada.
Recomendaciones finales
• Antes de poner una propiedad a la venta, es fundamental verificar que toda la documentación esté en orden. Evitá demoras o complicaciones revisando todo con anticipación.
• En el caso de inmuebles heredados, consultá con tu abogado o escribano sobre el estado de la sucesión y los tiempos estimados.
• Asesorarte con un profesional inmobiliario también ayuda a valuar correctamente tu propiedad, conocer los pasos a seguir y contar con respaldo en todo el proceso.
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